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2020 vai ser um ano de oportunidades imobiliárias no mercado de NPL em Portugal

06 dez 2019
2020 vai ser um ano de oportunidades imobiliárias no mercado de NPL em Portugal
Habitação
Bancos ainda têm carteiras e ativos de crédito malparado para vender e os investidores continuam com o foco no país. Negócios à vista nos mercados primário e secundário.

O ano de 2020 promete continuar animado no setor imobiliário em Portugal, nomeadamente no que respeita a operações no mercado de NPL (sigla inglesa para Non Performing Loans). Os bancos ainda têm carteiras e ativos de crédito malparado para vender e os investidores - desde vários pontos do globo - continuam a chegar com vontade de apostar nos segmentos residencial, escritórios, logística e turismo.

Pesam a favor do país - face a Espanha, por exemplo - a estabilidade jurídica (que diminui os riscos), a curva de evolução de preços mais plana e a qualidade dos colaterais, segundo o CEO Novo Banco Real Estate, Volker Schmidt. "Para os investidores a probabilidade de falhar em Portugal é muito menor", declarou o banqueiro na conferência “NPL Iberia – An international meeting of the iberian distressed debt market”, que se realizou em Madrid, na semana passada, organizado pela SmithNovak.

Susana Bento, que lidera a equipa de Valuation & Modeling da Deloitte em Portugal e acompanha este setor de perto, mostrou-se convencida, na sua apresentação, de que "vão surgir significativas oportunidades de Real Estate, nos mercados primário e segundário", atendendo a que vários fatores se conjugam perfeitamente no momento: "há estabilidade política e sinais de recuperação económica; o setor bancário está a ter um bom desempenho e está mais preparado para avançar com os planos de desalavangem; o mercado imobiliário está dinâmico com os preços e as vendas em alta e os investidores continuam à procura de oportunidades imobiliárias em Portugal", nas palavras da especialista. 

Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da APPII, no âmbito da mesma conferência reiterou que se "mantém um grande apetite por este mercado, que oferece hoje mais profissionalismo", o que, a par da financeirização do imobiliário, tem ajudado a que grandes carteiras de NPL possam ser colocadas mais facilmente no mercado junto de investidores internacionais".

Mercado cada vez mais profissional gera maiores retornos

Schmidt precisou depois que "existem hoje investimentos cada vez menos oportunistas, o que mostra que o setor está a entrar num período de maior maturidade, permitindo aos vendedores minimizar as suas perdas, e aos compradores manter os seus retornos". Como grande desvantagem competitiva de Portugal, o CEO do Novo Banco RE apontou a "pequena dimensão do mercado" e o facto de ser "bastante granular".

Esta mesma questão do tamanho e perfil da oferta - cada vez mais com menos ativos residenciais disponíveis - foi confirmada no mesmo evento por José Araújo, da Direção de Crédito Especializado e Imobiliário do BCP. 

O responsável aproveitou a oportunidade para, perante uma plateia internacional especializada no negócio de NPL, destacar o bom trabalho que a banca nacional tem vindo a fazer, desde a intervenção da troika no país, na recuperação e limpeza de balanços, a nível do tratamento dos "créditos maus". Mas admitiu que, para cumprir as directrizes das autoridades, "ainda há muito por fazer, tendo em conta os rácios dos bancos nacionais (8,9% em junho de 2019 contra cerca de 5% de média europeia, segundo os dados da Deloitte)", sendo que "tal pressão sobre os bancos pode ser vista de forma positiva, porque gera oportunidades no mercado imobilário".

 

Operações em breve

Segundo Araújo, "o que falta em Portugal é capital" e, nesse sentido, defende que "o investimento estrangeiro é fundamental", havendo, neste momento, "muita procura de fundos ingleses, americanos e alemães a querer comprar NPL".

Indicando que "o grande desafio atualmente é encontrar terrenos disponíveis", o responsável garante que "continuam a existir muitas e boas oportunidades para diferentes segmentos e tipos de imóveis", nomeadamente "terrenos para projetos residenciais de construção nova para a classe média nos arredores das cidades, armazéns para logística, ou terrenos para novos serviços e escritórios".

Este mesmo cenário de que "ainda há mercado para negociar mais NPL em Portugal" foi traçado por Volker Schmidt, indicando que "se podem esperar mais operações em breve" mas sem revelar detalhes. 

VI/ Smith Novak
VI/ Smith Novak

Desafios do setor

Jorge Neta, da SPS Advogados, que também participou no “Focus on Portugal”, juntou-se ao clube e confirmou o interesse dos investidores em continuar a apostar no stock que existe disponível em Portugal, mas deixou o aviso de que "se tendem a praticar preços especulativos, que deveriam ser ajustados".

Outros pontos menos positivos quanto a Portugal apontados no debate foram indicados por Hugo Santos Ferreira. "Os grandes desafios estão bem identificados" e têm muito a ver com "o licenciamento camarário ou a "inexistência de um mercado de arrendamento" mais sólido e dinâmico, que poderiam "contribuir para gerar mais confiança e ajudar na colocação de muitos ativos".

Tecnologia ajuda a aumentar retornos

No âmbito do mesmo debate, foi destacado o surgimento de novas ferramentas de venda e ánalise de portfólios de NPL, como forma de agilizar os processos. O CEO do Novo Banco RE frisou que "o desenvolvimento observado nos prestadores de serviços, nomeadamente ao nível da evolução das suas infraestruturas de IT e da melhoria dos seus processos, permite aos investidores serem mais precisos e mais eficientes nos seus negócios", o que acaba por refletir-se em melhores retornos para as duas partes do negócio. A tecnologia "permite aumentar os preços dos portfólios e minimizar as perdas das entidades de crédito", precisou Volkert Schmidt.

Esta mesma realidade foi reforçada noutro momento da conferência NPL Iberia. Inês Campaniço, head of idealista/data Portugal, fez uma apresentação de modelos e ferramentas desenvolvidas pela empresa com aplicações diretas em todo o processo de avaliacao, compra, e gestão de carteiras de NPL, adaptadas aos mercados de Espanha e Portugal, e baseadas em dados de qualidade e em tempo real. "As soluções do idealista/data permitem aos players do mercado de NPL ter um maior controlo das carteiras, avaliar e gerir os ativos com microdados fiáveis e actuais, num espaço de tempo mais reduzido, elementos essenciais para o sucesso deste tipo de operações", informou a responsável. 

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